Como fazer um estudo de viabilidade de forma rápida antes de comprar um terreno

A decisão de comprar um terreno muitas vezes é tomada de forma arbitrária, sem ter todos os dados para saber se o empreendimento é lucrativo ou não. Para evitar isto, é recomendado realizar um estudo de viabilidade econômica.

A prática do estudo de viabilidade já é bastante difundida entre os profissionais da construção civil, porém, muitos investidores que entram no mercado da construção buscando diversificar seus investimentos, ainda desconhecem este conceito. 

Por isso, fizemos uma planilha que em poucos minutos você consegue ter valores que podem te auxiliar na tomada de decisão, dando sequência — ou não — na negociação. Você precisará apenas de 4 informações! 

Baixe a planilha aqui e depois, acompanhe com a gente.

Estudo de viabilidade

Dentre tantas opções sobre onde desenvolver um empreendimento, é fácil ficar confuso e incerto sobre qual o melhor local para investir. Como então proceder frente à incerteza? A resposta é: Com um estudo de viabilidade.

Os estudos de viabilidade não somente facilitam a tomada de decisão em relação às opções de compra como também podem, logo de início — antes mesmo de iniciar qualquer obra — indicar se é vantajoso ou não para você aquele terreno escolhido. Logo, fazer uso de um estudo de viabilidade é muito melhor do que adivinhar ou torcer por um  bom resultado.

Embora os investimentos no mercado imobiliário se apresentem inicialmente como uma oportunidade ‘trampolim’ para a liberdade financeira, se não feito com diligência e cuidado, pode ser financeiramente ruinoso.

Muitos estudos de viabilidade de terreno podem ser complexos e onerosos, demandando profissionais de diversas áreas, análises e comparativos. Buscando simplificar e agilizar esta análise primária, temos a planilha de estudo de viabilidade.

Entenda como usar a planilha

A planilha é composta por 5 quadros (informações gerais, custos diretos, custos indiretos, VGV e resultado), que, após preenchidos, apresenta a lucratividade esperada (%). Para isso, você deve ter em mãos as seguintes informações (são apenas 4):

• Preço do terreno (R$);
• Estimativa do tamanho da obra (m²);
• Preço médio de vendas das unidades (R$);
• Custo da obra por m² (R$).

Dados básicos da obra

Neste quadro você deve preencher todos os campos. São informações gerais da obra que você espera fazer e do valor do terreno onde este empreendimento pode ser construído.

 

•  Área à construir – preencher área total do empreendimento.
•  Custo por m² – Valor do CUB de sua região ou valor que você constrói.
•  Valor do terreno dinheiro – O valor em dinheiro pago pelo terreno. Em caso de 100% permuta, pode deixar em branco.
•  Valor do terreno permuta – Valor dos imóveis que serão dados em permuta pelo terreno, em caso de não ter permuta, pode deixar em branco.

Dados de vendas dos apartamentos, salas comerciais e vagas de garagem adicionais

Aqui você pode preencher de acordo com a necessidade e realidade do empreendimento. Qual o tipo de unidade? Apartamento, casa geminada, cobertura ou sala comercial? Quantas unidades de cada é esperado no empreendimento? 

Entenda:

• Coluna ‘tipo de unidade’ – Preencher nome das unidades.
• Coluna ‘quantidade’ – Número de unidade de cada tipo.
• Coluna ‘Valor médio das unidades’ – Valor médio de venda das unidades.

Custos indiretos relativos às vendas das unidades

 

• Corretagem – Estimativa de custos com as imobiliárias, o percentual pode ser alterado com o valor praticado por vocês.
• Impostos – Valor base de impostos pagos, podem ser alterados conforme sua classificação tributária.

Custos diretos (investimento)

É o valor de desembolso do empreendimento.

• Custo da obra – Valor estimado de custos diretos da obra em valor presente.
• Terreno – Somente repete o valor pago em dinheiro na primeira etapa.

Resultado

Chegamos ao final do estudo de viabilidade rápido. Se você preencheu os campos anteriores, você pode aqui observar a viabilidade da aquisição do terreno.

• VGV – Valor da venda de todos as unidades do empreendimento em valor presente;
• Custos indiretos – Custos relativos a venda das unidades em valor presente;
• Custos diretos – Custo de desembolso do empreendimento em valor presente;
• Lucro – Valor que sobra ao final do empreendimento em valor presente;
• Lucratividade – Lucro/Custos diretos.

Para te auxiliar ainda mais no preenchimento da planilha, temos uma aba com um exemplo prático. Agora que você já sabe como fazer um estudo de viabilidade de forma rápida, compartilhe este post com seus colegas de profissão nas redes sociais.

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