Manual do proprietário e garantias do imóvel: como atendê-los?

A compra de um imóvel é um dos ciclos mais importantes da vida de alguém. É naquele cantinho que você terá seus momentos de privacidade e alegria junto com seus amigos e familiares. Mas, lembre-se: ao receber as chaves e tomar posse do seu imóvel, a responsabilidade pela conservação dele passa a ser sua, proprietário. Nesse sentido, o Manual do Proprietário pode lhe ajudar.

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Quem é responsável pelo o quê?

Tanto a construtora quanto o comprador possuem responsabilidades com as quais devem se comprometer para que não existam futuras pendências entre as partes ou até, em caso de venda, com futuros compradores.

Fica sob responsabilidade do proprietário:

• Não usar a edificação fora das condições previstas projetadas
• Não realizar modificações na edificação sem conhecimento e aprovação do construtor ou dos projetistas da área
• Não realizar reformas sem seguir as diretrizes da Norma ABNT NBR 16280, e ainda arquivar comprovantes do atendimento a esses padrões
• Seguir o Manual de Uso, Operação e Manutenção da Edificação, implantar e executar o Sistema de Gestão de Manutenção fornecido pelo construtor
• Registrar as manutenções e inspeções realizadas, arquivando meios físicos (notas fiscais, notas de serviço etc.) que comprovem a correta manutenção
• Atualizar o Manual nos casos em que ocorram modificações na edificação
• Repassar o Manual em caso de não ser o usuário da edificação ou quando acontecer transição de usuário.

Em contrapartida, consideram-se responsabilidades da construtora para com o proprietário:

• A elaboração e entrega do Manual das Áreas Comuns e o Manual do Proprietário, atendendo as Normas ABNT 15575, em linguagem simplificada
• Informar aos compradores os prazos de garantias e apresentar sugestão para o sistema de Gestão de Manutenção da edificação
• Realizar o atendimento ao cliente e prestar o serviço de assistência técnica aos usuários
• Entregar aos usuários o Termo de Garantia do imóvel
• Entregar o projeto simplificado (mapa de instalações) para o proprietário
• Entregar o projeto e Manual de Áreas Comuns para o proprietário
• Realizar, se necessário, o atendimento pós-venda
• Entregar o programa de manutenção conforme a NBR 5674:2012
• Entregar manuais complementares (máquinas e equipamentos entregues juntos com a edificação e que não foram fabricados pela construtora) com suas respectivas notas ficais

Recebi o manual do proprietário, mas não consigo entender o que está escrito nele. E agora?

Esse é um problema comum. Nem todo comprador possui jargão técnico suficiente para entender tudo que está escrito no manual. Muitas vezes, o proprietário é completamente leigo no assunto, além disso, quem elabora o manual, às vezes, esquece de simplificar a linguagem.

É fundamental que em todo manual exista ao menos um tópico de definições e conceitos, onde serão apresentados os termos técnicos do meio jurídico e da construção civil.

Aos leitores proprietários, abaixo uma lista com algumas definições e conceitos a respeito do tema que podem ser apresentados no manual do seu imóvel:

Anomalia – Irregularidade, anormalidade, exceção à regra.

Durabilidade – É a capacidade da edificação, ou de seus sistemas, de desempenhar suas funções ao longo do tempo e sob condições de uso e manutenção especificadas no Manual de Uso, Operação e Manutenção. A durabilidade de um produto se extingue quando ele deixa de atender às funções que lhe foram atribuídas, seja pela degradação – que o conduz a um estado insatisfatório de desempenho – ou obsolescência funcional.

Empresa autorizada pelo fabricante – Organização ou profissional liberal que exerce função para a qual são exigidas qualificação e competência técnica específicas e que são indicados e treinados pelo fabricante.

Empresa capacitada – Nos termos da ABNT NBR 5674, organização ou pessoa que tenha recebido capacitação, orientação e responsabilidade de profissional habilitado e que trabalhe sob a responsabilidade de profissional habilitado.

Empresa especializada – Nos termos da ABNT NBR 5674, organização ou profissional liberal que exerce função para a qual são exigidas qualificação e competência técnica específicas.

Equipe de manutenção local – Nos termos da ABNT NBR 5674, pessoas que realizam serviços na edificação, que tenham recebido orientação e possuam conhecimento de prevenção de riscos e acidentes. Observação: O trabalho somente deverá ser realizado se estiver em conformidade com o contrato de trabalho e a convenção coletiva e em conformidade com a função que a pessoa desempenha.

Manutenção – Nos termos da ABNT NBR 15575, conjunto de atividades a serem realizadas ao longo da vida útil da edificação para conservar ou recuperar a sua capacidade funcional, de seus sistemas constituintes e atender às necessidades e à segurança dos seus usuários.

Manutenção rotineira – Nos termos da ABNT NBR 5674, caracteriza-se por um fluxo constante de serviços padronizados e cíclicos, citando-se por exemplo, limpeza geral e lavagem de áreas comuns.

Manutenção corretiva – Nos termos da ABNT NBR 5674, caracteriza-se por serviços que demandam ação ou intervenção imediata a fim de permitir a continuidade do uso dos sistemas, elementos ou componentes das edificações ou evitar graves riscos ou prejuízos pessoais e/ou patrimoniais aos seus usuários ou proprietários.

Manutenção preventiva – Nos termos da ABNT NBR 5674, caracteriza-se por serviços cuja realização seja programada com antecedência, priorizando as solicitações dos usuários, estimativas da durabilidade esperada dos sistemas, elementos ou componentes das edificações em uso, gravidade e urgência e relatórios de verificações periódicas sobre o seu estado de degradação.

Profissional habilitado – Pessoa física e/ou jurídica, prestadora de serviço, legalmente habilitada, com registro válido em órgãos legais competentes para exercício da profissão, prevenção de respectivos riscos e implicações de sua atividade nos demais sistemas do edifício.

Solidez da construção – São itens relacionados à solidez da edificação e que possam comprometer a segurança. Neles são incluídas as peças e componentes da estrutura do edifício, tais como lajes, pilares, vigas, estruturas de fundação, contenções e arrimos.

Vícios ocultos – São aqueles não detectáveis no momento da entrega do imóvel.

Vida útil (VU) – Nos termos da ABNT NBR 15575, vida útil é o período de tempo em que um edifício e seus sistemas se prestam às atividades para as quais foram projetados e construídos, com atendimento dos níveis de desempenho previstos nas normas técnicas, considerando a periodicidade e a correta execução dos processos de manutenção especificados no respectivo Manual de Uso, Operação e Manutenção (a vida útil não pode ser confundida com prazo de garantia legal ou contratual).

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Garantia legal e contratual

Quando o assunto é garantia, temos dois tipos: a garantia legal e a garantia contratual. A garantia legal é o prazo mínimo previsto em lei em que o comprador/proprietário dispõe para reclamar de um defeito identificado na compra de um bem durável. Já a garantia contratual consiste no período de tempo de garantia — que pode ser igual ou superior ao da garantia legal — em que o fornecedor ou construtor oferece voluntariamente ao seu produto, em forma de certificado, termo de garantia ou contrato.

É importante ao proprietário o entendimento de que a garantia contratual é facultativa, complementar à garantia legal, não implicando necessariamente na soma dos prazos de garantia ao seu imóvel e que o prazo de garantia começa a contar a partir do auto de conclusão de sua obra, ou a partir das entregas parciais, por meio de seu aceite mediante a assinatura do termo de recebimento de cada sistema individualmente.

Ao elaborador do manual, vale lembrar que as leis dão força obrigatória às Normas Técnicas ou estabelecem consequências para o seu descumprimento, de modo que é fundamental que os prazos de garantia adotados estejam no mínimo em conformidade à norma de desempenho (NBR 15575 – parte 01).

Meu sistema não está mais coberto pela garantia, o que houve?

 Não há nada mais frustrante que saber que no momento necessário a sua garantia já não é mais válida e que agora você terá que arcar com o prejuízo, não é?

São vários fatores que podem ocasionar na perda de garantia dos serviços prestados ao seu imóvel. Para que não haja nenhum mal-entendido ou qualquer tipo de dúvida a respeito, abaixo algumas condições que podem acarretar na perda de garantia da sua residência:

1. Caso haja reforma ou alteração que comprometa o desempenho de algum sistema das áreas comuns ou que altere o resultado previsto em projeto para a residência e áreas comuns.
2. Caso haja reformas que não atendam à NBR 16280, e caso haja mau uso ou não sejam tomados os cuidados de uso.
3. Caso não seja implantado e executado de forma eficiente o Programa de Manutenção, de acordo com a ABNT NBR 5674.
4. Caso seja realizada substituição de qualquer parte do sistema com uso de peças e componentes que não possuam característica de desempenho equivalente ao original entregue pela construtora.
5. Caso os proprietários não permitam o acesso do profissional destacado pela construtora às dependências de sua residência ou áreas comuns, quando for o caso de proceder à vistoria técnica ou realizar serviços de assistência técnica.
6. Caso seja executada reforma, alteração ou descaracterização dos sistemas na residência ou áreas comuns.
7. Caso sejam identificadas irregularidades em eventual vistoria técnica e as providências sugeridas não forem tomadas por parte do proprietário ou do condomínio.
8. Se, durante o prazo de vigência da garantia, não for observado o uso do Manual do Proprietário e a ABNT NBR 5674, no que diz respeito à manutenção correta para edificações em uso ou não.
9. Se, nos termos do artigo 393 do Código Civil, ocorrer qualquer caso imprevisto ou de força maior que impossibilite a manutenção da garantia concedida.
10. Falta de comprovação da realização da manutenção eventualmente estabelecida, conforme previsto na Norma ABNT NBR 5674.

Estou na garantia, a quem recorro?

Uma vez que o sistema defeituoso esteja dentro da garantia, o proprietário deverá localizar em seu manual a forma que a construtora determinou como padrão para solicitações de assistência. Esse contato pode ser por e-mail, telefone, ou por algum outro meio ou canal de atendimento ao cliente. Uma vez informado o problema, a equipe de assistência técnica irá até o local realizar a visita e verificará qual solução deve ser tomada.

Esteja com os comprovantes de manutenção e toda documentação em mãos quando solicitar a assistência técnica, pois esses documentos podem ser solicitados pela equipe técnica ou ao responsável pelo serviço de atendimento pós-venda, que deverá designar a equipe que irá realizar o reparo ou manutenção em seu imóvel.

O que mais posso esperar do manual do proprietário?

Alguns construtores abordam em seus manuais tópicos como lista de fornecedores e assistências técnicas autorizadas para que, em caso de situações de manutenção ou troca de insumos como revestimentos ou acabamentos, você possa manter o padrão de qualidade e rigor técnico estabelecido pela construtora.

Outro tópico presente em alguns manuais é o de cuidados de uso para cada sistema. Nesse tópico são informadas as instruções de manutenção, limpeza e utilização de cada parte do seu imóvel para obter o melhor desempenho possível de todos os sistemas, e consequentemente prolongar a vida útil do imóvel.