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EIV - potencial construtivo

Lei aumenta potencial construtivo de Joinville sem necessidade de EIV

O Projeto de Lei Complementar 21/2019 de autoria da prefeitura foi discutido e aprovado em audiência pública da Comissão de Urbanismo no dia 09 de julho.

No mesmo dia o projeto de lei foi aprovado pela Câmara de Vereadores de Joinville, que altera as exigências para edifícios residenciais quanto a necessidade do Estudo de Impacto de Vizinhança – EIV.

Com a alteração, a exigência do EIV passa a valer apenas para empreendimentos que tenham a partir de 177 unidades habitacionais ou que possuam área construída superior a 12.500 m², excluindo áreas de garagem, estacionamento, áreas de lazer, entre outras.

Agora, vamos entender como era a lei e o que isso muda na prática!

Como era a lei antiga?

A lei que regulamenta o Estudo Prévio de Impacto de Vizinhança é a Lei Complementar Nº 366. Quanto a edifícios residências, conforme inciso II, do art. 2º, a lei exigia o EIV para a seguinte situação:

“a) uso residencial, com área edificável igual ou superior a doze mil e quinhentos metros quadrados (12.500m²)”

Assim, qualquer edificação residencial com área edificável igual ou acima de 12.500 m² deveria possuir o EIV.

O que muda com a nova lei?

A Lei Complementar Nº 21/2019 altera o inciso II do Art. 2º da Lei Complementar Nº 336. A nova exigência para EIV para edifícios residenciais passa a ser:

“a) uso residencial, com 177 (cento e setenta e sete) ou mais unidades habitacionais ou com Área Total Edificável – EAT igual ou superior a doze mil e quinhentos metros quadros (12.500 m²).”

Ainda, a nova lei vincula ao parágrafo 3º do Art. 2º um novo texto, que diz:

“§ 3º Para efeito desta Lei Complementar, no que tange à Área Total Edificável – ATE, considerar o disposto no inciso X, do art. 2º, da Lei Complementar nº 470, de 09 de janeiro de 2017.”

Mas então, o que corresponde exatamente a Área Total Edificável?

É aqui que percebemos a grande diferença com a aprovação desta lei. O Art. 65, da Lei Complementar nº470, determina que a Área Total Edificada (ATE) é o somatório de todas as áreas edificáveis, exceto as áreas relacionadas a seguir:

“a) áreas para guarda de veículos, tais como garagens, estacionamentos e bicicletários;
b) áreas de lazer coletivo, cobertas e descobertas, tais como parque infantil, piscinas e quadras desportivas;
c) áreas de apoio, tais como guaritas, portarias, zeladoria, lixeiras, central de gás, depósito de lixo, casas de máquinas, reservatórios de água, estações de tratamento de esgoto e centrais de ar condicionado;
d) saliências nas fachadas destinadas a elementos estéticos, à colocação de aparelhos de ar condicionados, quebra-sóis e jardineiras;
e) marquises, pérgulas, toldos e beirais; e,
f) áreas de circulação externa.”

Isso que dizer que áreas que ocupam uma grande dimensão do projeto, passam a ser exclusas na somatória da Área Total Edificável, como áreas de garagem e de lazer.

O que isso quer dizer na prática?

Hoje todo o tramite para execução e aprovação do Estudo de Impacto de Vizinhança é um processo demorado para construtoras e incorporadoras. Os projetos levam por volta de dois anos até serem aprovados.

Com a nova lei, o potencial construtivo (em metragem quadrada) para empreendimentos residenciais aumenta, sem a necessidade de realizar o Estudo Prévio de Impacto de Vizinhança.

Levantamos alguns projetos com áreas próximas a 12.500 m² aqui do escritório e chegamos à conclusão que áreas de lazer, garagens e áreas técnicas, correspondem a aproximadamente 1/3 da área de uma edificação. Usando de exemplo um edifício modelo, veja como fica: o empreendimento possuí, 12.500 m², ele poderá aumentar o seu potencial construtivo em até 50% sem a necessidade de realizar um EIV.

Mas como assim? Se acrescentarmos 50% em cima dos 12.500 m², temos uma área total de 18.750 m² (12.500 x 1,5). Agora, considerando 1/3 de áreas de lazer, garagens e áreas técnicas, temos Área Total Edificada (ATE) de 12.500 m² [18.750 – (18.750 / 3)]. Sendo assim, o empreendimento pode aumentar seu potencial construtivo em 50% sem a necessidade de realizar o Estudo Prévio de Impacto de Vizinhança, é claro se os outros parâmetros construtivos permitirem.

A Lei Complementar Nº 21/2019 já foi sancionada pelo prefeito de Joinville e aprovada na Câmara de Vereadores. Link AQUI.

Uma ótima notícia para acelerar o desenvolvimento de Joinville!

 

Fernanda Maria Vieira
Engenheira Civil e Analista de Marketing

 

Fontes:

Lei Complementar nº 336
Projeto de Lei Complementar nº 21/2019

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